Les chiffres du marché local et la façon dont la demande se répartit sur l'année.
1 400
meublés de tourisme actifs estimés
101 €
prix moyen par nuit
50 %
taux d'occupation annuel estimé
89,5 %
part des résidences secondaires
Prix moyen par nuit
Décembre-Mars
Haute saison hiver
115-190 €70 %
La saison de ski concentre l'essentiel de la demande locative à Saint-Lary-Soulan. Le domaine skiable de 100 km de pistes, accessible depuis le village par la télécabine du Pic Lumière en 8 minutes, affiche des taux d'occupation atteignant 94 % lors des vacances scolaires de février. Les événements comme la Poney Session (Coupe du Monde de Freestyle), le festival Garosnow et le Salsa en La Montana amplifient les pics de réservation. La saison 2025-2026 s'est étendue du 5 décembre 2025 au 6 avril 2026.
Avril-Juin
Basse saison printemps
87-100 €30 %
La fermeture du domaine skiable en avril marque un creux prononcé à Saint-Lary-Soulan. La demande repose alors sur les thermes Sensoria Rio, ouverts toute l'année, et sur les premières randonnées dans le Parc national des Pyrénées et la Réserve naturelle du Néouvielle. Le Festival de la Transhumance et le Feu de la Saint-Jean en juin relancent légèrement la fréquentation en fin de période.
Juillet-Août
Haute saison été
120-136 €60 %
La saison estivale génère une demande solide à Saint-Lary-Soulan, portée par la randonnée, le vélo de montagne, le thermalisme et la proximité de l'Espagne (20 minutes par le tunnel d'Aragnouet-Bielsa). Le Tour de France, qui emprunte régulièrement les cols environnants (Pla d'Adet, Col d'Aspin, Col du Tourmalet), crée des pics de réservation exceptionnels sur quelques jours. Le snowpark se double d'un skate park en été au secteur Saint-Lary 2400.
Septembre-Novembre
Basse saison automne
90-130 €25 %
L'automne à Saint-Lary-Soulan attire une clientèle de randonneurs et d'amateurs de thermalisme, séduits par les couleurs de la vallée d'Aure et la tranquillité du Parc national des Pyrénées. La demande reste modeste jusqu'à l'ouverture du domaine skiable, variable selon l'enneigement, qui peut intervenir dès novembre et relancer les réservations. Le Patou Trail et les marchés nocturnes animent le début de la période.
D'où vient la demande
Familles skieurs haute saison
La clientèle familiale constitue le coeur de la demande à Saint-Lary-Soulan en hiver, attirée par le label Famille Plus, le jardin des neiges du Pla d'Adet et l'espace de glisse ludique pour les 6-12 ans. Les séjours s'organisent quasi exclusivement à la semaine (arrivée le samedi), avec des rotations très denses pendant les quatre semaines de vacances scolaires de février. La conciergerie à Saint-Lary-Soulan doit absorber des ménages successifs en moins de 4 heures, souvent entre 10h et 16h le samedi, avec des logements pouvant accueillir 6 personnes et nécessitant une gestion rigoureuse du linge et des équipements de ski.
Événements sportifs et festivals
Saint-Lary-Soulan accueille tout au long de l'année des événements générateurs de pics de réservation : la Poney Session (Coupe du Monde de Freestyle snowboard), la Coupe d'Europe de Snowboardcross, le festival Garosnow, le Salsa en La Montana en janvier, et les passages du Tour de France sur le Pla d'Adet. Ces événements provoquent des réservations de dernière minute (48-72 heures avant le départ) et des demandes d'arrivée tardive. La conciergerie à Saint-Lary-Soulan doit assurer une disponibilité étendue en soirée et une remise de clés flexible pendant ces périodes.
Séjours bien-être et thermalisme
Le centre thermoludique Sensoria Rio, ouvert toute l'année, attire une clientèle de bien-être en intersaison (printemps et automne), contribuant à lisser partiellement les creux du marché à Saint-Lary-Soulan. Cette clientèle privilégie des séjours courts de 2-3 nuits en semaine, avec des arrivées en soirée après le travail. Elle est sensible à la propreté irréprochable des logements et à la disponibilité d'équipements de confort (linge de bain de qualité, cuisine équipée).
Quartiers
Où votre bien se loue le mieux
Prix moyens par nuit et taux d'occupation constatés sur les douze derniers mois.
Quartier 1 sur 5
Saint-Lary Village (centre historique, 830 m)
85-130 €par nuit
68 %occupation
Le cœur du village en pierre attire une clientèle mixte hiver-été grâce à la télécabine Vignec-Saint-Lary qui monte directement au Pla d'Adet, aux thermes Sensoria et au centre thermo-ludique Rio accessibles à pied. En été, la proximité du Parc national des Pyrénées et de la réserve naturelle du Néouvielle soutient la demande des randonneurs et des cyclistes. Les navettes gratuites desservant le village évitent la voiture et élargissent le profil de clientèle aux familles sans véhicule.
Quartier 2 sur 5
Quartier des Thermes
80-125 €par nuit
65 %occupation
Ce sous-secteur du village tire son identité de la proximité immédiate des thermes Sensoria et de la télécabine, ce qui génère une demande de bien-être toute l'année, indépendante de l'enneigement. Les meublés classés 2 étoiles avec terrasse et vue sur la montagne y sont bien représentés et bénéficient de l'exonération de CFE accordée par la délibération communale du 13 octobre 1990. La clientèle est plus âgée et moins sportive qu'au Pla d'Adet, avec des séjours souvent plus longs.
Quartier 3 sur 5
Vignec (hameau périphérique)
75-115 €par nuit
63 %occupation
Vignec constitue le point de départ de la montée vers la station et se situe à 500 m du nouveau télécabine et à 800 m du centre de Saint-Lary-Soulan. Le rapport qualité-prix y est plus favorable qu'au Pla d'Adet, ce qui attire les familles et les groupes d'amis souhaitant accéder au domaine skiable sans payer le prix des logements ski-in/ski-out. La navette gratuite reliant Vignec, Vielle-Aure et Bourisp au village principal compense l'éloignement relatif des commerces et des restaurants.
Quartier 4 sur 5
Pla d'Adet - Saint-Lary 1700 (station, 1 680-1 700 m)
120-200 €par nuit
78 %occupation
C'est le secteur le plus demandé de Saint-Lary-Soulan en hiver, avec des logements ski-in/ski-out au pied du télésiège des Bouleaux et une concentration d'équipements familiaux liés au label Famille Plus : jardin des neiges et espace de glisse ludique pour les 6-12 ans. La résidence Grand Stemm, avec son parking privé, son gardien et sa location de matériel ski-vélo, illustre le niveau de service attendu par la clientèle de ce secteur. La saison est très concentrée sur décembre-avril et juillet-août, avec des prix nettement supérieurs au reste de la commune.
Quartier 5 sur 5
Espiaube - Saint-Lary 1900 (secteur confirmés, 1 900 m)
110-175 €par nuit
60 %occupation
Le secteur Espiaube cible une clientèle de skieurs expérimentés attirés par la piste Mirabelle, qui descend 700 m sur 3,6 km. L'offre de meublés y est plus confidentielle qu'au Pla d'Adet, ce qui limite le volume de transactions mais maintient des prix élevés en haute saison. La demande estivale reste modeste, le secteur étant moins équipé en activités hors-ski que le village ou le Pla d'Adet.
Nos services
Ce que fait une conciergerie
Nos partenaires interviennent à la carte ou en gestion complète. Vous gardez la main sur ce que vous déléguez.
Accueil des voyageurs
Remise des clés, état des lieux, assistance pendant le séjour.
Ménage et linge
Rotation entre deux séjours, linge hôtelier fourni, consommables réapprovisionnés.
Gestion des annonces
Photos, description, calendrier et tarification dynamique sur les plateformes.
Petits travaux
Interventions courantes, suivi des artisans, remise en état après la haute saison.
Relation voyageurs
Réponses aux messages, recommandations locales, demandes de dernière minute.
Déclaration et taxe de séjour
Numéro d'enregistrement, suivi du quota de nuits, reversement de la taxe.
Votre projet ne rentre dans aucune case ?
Bien atypique, immeuble entier, résidence secondaire occupée une partie de l'année, contraintes de copropriété, colocation meublée, gestion partagée avec un membre de la famille : nos concierges partenaires à Saint-Lary-Soulan construisent régulièrement des formules sur mesure. Décrivez votre situation, nous en discutons sans engagement.
À Saint-Lary-Soulan, où 89,5 % des 5 309 logements sont des résidences secondaires, la quasi-totalité des propriétaires gèrent leur bien à distance : une conciergerie de Saint-Lary-Soulan assure la surveillance du logement hors saison, les interventions entre locataires et la coordination des prestataires sans que le propriétaire ait à se déplacer depuis Tarbes ou Toulouse.
La saison de ski 2025-2026 a duré 121 jours, avec des taux d'occupation atteignant 94 % en semaine de février et des rotations hebdomadaires imposées par la plupart des propriétaires : une conciergerie à Saint-Lary-Soulan organise les ménages, les remises de clés et les états des lieux dans des fenêtres de quelques heures entre deux groupes, sans marge d'erreur.
Le numéro d'enregistrement est obligatoire depuis le 1er janvier 2019, la taxe de séjour se déclare chaque mois sur la plateforme saintlary.taxesejour.fr et doit être reversée tous les quatre mois : une conciergerie suit ces obligations déclaratives pour éviter les amendes pouvant atteindre 10 000 €.
Les creux de printemps et d'automne pèsent sur le revenu annuel : une conciergerie de Saint-Lary-Soulan ajuste les tarifs selon les événements ponctuels, passages du Tour de France, Garosnow ou festival Salsa en La Montana, pour capter une demande qui échappe aux propriétaires non disponibles en temps réel.
Concierges
Les conciergeries qui couvrent Saint-Lary-Soulan
Partenaires vérifiés intervenant sur la commune.
Nous adressons votre demande à une conciergerie qui couvre réellement la commune, jamais à un acteur national sans présence locale. Les notes affichées sont les notes Google des partenaires, reprises sans retouche. Comment nous sélectionnons
Les règles locales priment sur le cadre national. Vérifiez votre situation avant d'engager un projet. Page mise à jour le .
Enregistrement obligatoire depuis 2019
À Saint-Lary-Soulan, la déclaration en mairie et l'obtention d'un numéro d'enregistrement à 13 caractères sont obligatoires depuis le 1er janvier 2019, bien avant la généralisation nationale prévue au 20 mai 2026. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce en ligne. La démarche s'effectue via www.declaloc.fr ou par formulaire CERFA n°14004*04 déposé en mairie. Le défaut d'enregistrement expose à une amende civile jusqu'à 10 000 €.
Plafond de 120 nuits pour la résidence principale
La résidence principale peut être louée en meublé de tourisme à Saint-Lary-Soulan dans la limite de 120 nuits par année civile : aucune délibération municipale n'a abaissé ce plafond au seuil de 90 jours autorisé par la loi. Le loueur doit tenir un décompte des nuitées et le transmettre à la commune sur demande. Le dépassement de ce plafond est sanctionné par une amende civile jusqu'à 15 000 €.
Taxe de séjour : tarif au réel, trois bénéficiaires
La taxe de séjour au réel est en vigueur à Saint-Lary-Soulan depuis le 1er janvier 2015, sur la base de la délibération du 26/06/2024 applicable au 01/01/2026. Les tarifs communaux classés vont de 1,15 € (1 étoile) à 4,75 € (5 étoiles) par personne et par nuit, auxquels s'ajoutent une taxe additionnelle départementale de 10 % et une taxe additionnelle régionale de 34 %, soit un multiplicateur total de 1,44 sur le tarif communal. Les meublés non classés sont soumis à un taux proportionnel de 5 %. La déclaration mensuelle et le reversement trimestriel s'effectuent sur https://saintlary.taxesejour.fr/.
Exonération de CFE pour les meublés classés
Les meublés de tourisme classés à Saint-Lary-Soulan bénéficient d'une exonération de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) en application d'une délibération municipale du 13 octobre 1990. Cet avantage fiscal local est réservé aux logements ayant obtenu un classement officiel en étoiles. Il constitue une incitation concrète à engager la procédure de classement auprès d'un organisme accrédité.
DPE : obligation nationale à anticiper
À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme de Saint-Lary-Soulan devront présenter un DPE classé entre A et D, quelle que soit leur catégorie. Le maire peut exiger la transmission du DPE en cours de validité sous deux mois ; le non-respect de cette demande entraîne une astreinte de 100 € par jour. Louer un bien hors des classes exigées expose à une amende administrative jusqu'à 5 000 € par local.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
Faut-il déclarer son meublé de tourisme à Saint-Lary-Soulan avant de le mettre en location ?
Oui, Saint-Lary-Soulan a instauré la procédure d'enregistrement obligatoire dès le 1er janvier 2019, bien avant l'obligation nationale généralisée au 20 mai 2026. La déclaration s'effectue via la plateforme www.declaloc.fr ou par formulaire CERFA n°14004*04 déposé en mairie, et génère un numéro d'enregistrement à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce en ligne, sous peine d'une amende civile pouvant atteindre 10 000 € pour défaut d'enregistrement ou 20 000 € en cas de fausse déclaration.
Combien de nuits par an puis-je louer ma résidence principale à Saint-Lary-Soulan ?
La résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, conformément à l'article L. 324-1-1 IV du Code du tourisme, en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Aucune délibération municipale abaissant ce plafond à 90 jours n'a été identifiée à Saint-Lary-Soulan : le plafond national de 120 jours s'applique donc sans restriction locale. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. La commune peut demander au loueur un décompte des nuitées réalisées.
Comment fonctionne la taxe de séjour à Saint-Lary-Soulan ?
Saint-Lary-Soulan a institué une taxe de séjour au réel depuis le 1er janvier 2015, perçue du 1er janvier au 31 décembre. Les plateformes numériques intermédiaires de paiement la collectent directement depuis le 1er janvier 2019 ; les propriétaires louant en direct déclarent leurs nuitées chaque mois et reversent la taxe tous les quatre mois via le site saintlary.taxesejour.fr. Les tarifs 2024 (délibération du 21 juin 2023) s'échelonnent, taxes additionnelles incluses, de 1,15 € par personne et par nuit pour un meublé 1 étoile à 4,75 € pour un 5 étoiles. Une taxe additionnelle départementale de 10 % et une taxe additionnelle régionale de 34 % s'ajoutent au tarif communal de base, soit un multiplicateur total de 1,44. Pour les meublés non classés, un taux proportionnel de 5 % s'applique.
Y a-t-il un avantage fiscal local pour les meublés classés à Saint-Lary-Soulan ?
Oui, les meublés de tourisme classés bénéficient à Saint-Lary-Soulan d'une exonération de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), en application d'une délibération municipale du 13 octobre 1990. Cet avantage fiscal local est donc ancien et stable. Il constitue une incitation concrète à faire classer son logement, en plus des tarifs de taxe de séjour plus favorables réservés aux hébergements étoilés.
Quel est le prix moyen par nuit à Saint-Lary-Soulan et comment varie-t-il selon la saison ?
Le prix moyen par nuit à Saint-Lary-Soulan est de 101 € toutes typologies confondues sur l'année. La saisonnalité est très marquée : le creux se situe en avril (87 € en moyenne) et le pic en février, pendant les vacances scolaires, où les prix atteignent 156 € en moyenne et peuvent dépasser 300 € sur les plateformes premium. La saison estivale constitue un second pic, avec des prix moyens autour de 136 € en août. Les creux de printemps (mars-avril) et d'automne (octobre) restent nettement en dessous de la moyenne annuelle.
Combien coûte une conciergerie à Saint-Lary-Soulan ?
Le coût d'une conciergerie à Saint-Lary-Soulan dépend principalement du volume de nuitées générées, lui-même très saisonnier : le taux d'occupation annuel moyen est estimé à 50 %, avec des pics à 80-94 % pendant les vacances scolaires d'hiver et environ 60 % en été. Les commissions pratiquées par les services de conciergerie en station de montagne se situent généralement entre 20 % et 30 % des revenus locatifs bruts (fourchette indicative, non publiée dans les sources locales). Avec un prix moyen de 101 € par nuit à Saint-Lary-Soulan, le coût réel de la prestation varie donc fortement selon la période et la taille du logement.
Comment choisir sa conciergerie à Saint-Lary-Soulan face à la forte saisonnalité de la station ?
À Saint-Lary-Soulan, la demande locative est concentrée sur deux saisons courtes mais intenses : l'hiver (décembre-mars, avec des semaines à 94 % d'occupation) et l'été (juillet-août, autour de 60 % d'occupation). Un service de conciergerie à Saint-Lary-Soulan doit donc être capable de gérer des rotations rapides et fréquentes pendant les vacances scolaires, notamment les arrivées et départs du samedi qui sont la norme en haute saison. Il est utile de vérifier que le prestataire maîtrise les obligations locales : numéro d'enregistrement obligatoire depuis le 1er janvier 2019, déclaration mensuelle de la taxe de séjour via saintlary.taxesejour.fr, et respect du plafond de 120 nuits pour les résidences principales. La proximité physique du prestataire avec les différents secteurs de la commune (village, Pla d'Adet, Espiaube) est un critère pratique important compte tenu de la dispersion géographique des logements.
