Les chiffres du marché local et la façon dont la demande se répartit sur l'année.
12 937
meublés de tourisme actifs en 2024
121 €
prix moyen par nuit
70 %
taux d'occupation annuel
21 000 €
revenu annuel médian par hôte
Prix moyen par nuit
Juin-août
Haute saison
120-180 €88 %
La demande atteint son pic à Marseille portée par les séjours balnéaires sur les plages du Prado et de la Pointe-Rouge, les excursions dans le Parc national des Calanques et les matchs européens au Stade Vélodrome. La clientèle internationale, allemande, britannique et américaine, se mêle aux vacanciers français venus profiter du littoral et du Vieux-Port. Les taux d'occupation dépassent 85 % et les propriétaires appliquent une tarification dynamique qui peut majorer les prix de 30 à 50 % par rapport à la moyenne annuelle.
Avr-mai
Printemps actif
88-98 €62 %
Le printemps à Marseille conjugue les premiers week-ends ensoleillés sur la Corniche Kennedy, les ponts de mai et une activité congrès soutenue au Palais des Congrès Marseille Chanot et au Palais du Pharo. Le salon Architect@Work et plusieurs congrès médicaux internationaux génèrent une clientèle d'affaires régulière qui soutient le remplissage en semaine. Les escales du port de croisière de la Joliette s'intensifient, alimentant une demande de nuitées pré- et post-croisière.
Sep-oct
Arrière-saison & congrès
82-110 €58 %
Septembre reste dynamique à Marseille grâce à une mer encore chaude, une fréquentation des Calanques moins saturée et la reprise du calendrier de l'Olympique de Marseille en Ligue 1. La Foire de Marseille au Parc Chanot, 102e édition du 25 septembre au 5 octobre 2026, génère un pic de fréquentation locale et régionale. Les congrès internationaux, dont le WSSFN au Palais du Pharo, maintiennent un flux de voyageurs d'affaires qui compense le reflux des touristes estivaux.
Nov-mars
Basse saison
65-75 €32 %
La basse saison à Marseille est portée par une clientèle de proximité, des séjours professionnels courts depuis la gare Saint-Charles et quelques week-ends culturels autour du MuCEM et des musées. Le trafic de croisière marque une pause, mais l'aéroport Marseille-Provence maintient des liaisons régulières vers plus de 150 destinations, assurant un flux résiduel de voyageurs. Les fêtes de fin d'année provoquent un léger rebond en décembre, sans atteindre les niveaux du printemps.
D'où vient la demande
Tourisme balnéaire et calanques
Les 57 km de côtes de Marseille, les plages du Prado, de la Pointe-Rouge et des Catalans, ainsi que l'accès au Parc National des Calanques concentrent la demande entre juin et septembre, avec un taux d'occupation dépassant 85 % en haute saison. Les tarifs à la nuitée atteignent 150 à 200 € en juillet-août dans les arrondissements du 7e, 8e et 9e. La conciergerie à Marseille doit absorber des rotations très rapprochées sur cette période, avec des check-in tardifs liés aux arrivées depuis l'aéroport de Marignane ou la gare Saint-Charles, des ménages entre deux séjours courts de 3 à 4 nuits, et une disponibilité immédiate pour les incidents en saison.
Congrès et tourisme d'affaires
Marseille est la 3e ville française pour l'accueil de congrès internationaux, portée par le Palais des Congrès et des Expositions Marseille Chanot (60 000 m² d'exposition, 1 million de visiteurs par an), le Palais du Pharo et le World Trade Center Marseille Provence. La Foire de Marseille (fin septembre, Parc Chanot) et les grands congrès médicaux ou scientifiques génèrent des pics de demande locative en dehors de la saison estivale. Le projet Euroméditerranée, qui a attiré des milliers d'entreprises et de grands groupes internationaux dans le secteur de la Joliette, alimente une clientèle d'affaires régulière tout au long de l'année.
Mobilité étudiante et médicale
Aix-Marseille Université, l'une des plus grandes universités francophones au monde avec environ 80 000 étudiants, répartit ses campus à Marseille entre Luminy, Saint-Charles, Timone et Saint-Jérôme, générant une demande de séjours de moyenne durée à chaque rentrée, lors des périodes de stage et des mobilités Erasmus. Le CHU de la Timone et l'AP-HM, parmi les plus importants de France, attirent des patients et des familles en séjour médical prolongé. Ces profils de voyageurs recherchent des logements équipés pour des séjours de une à quatre semaines, ce qui exige de la conciergerie à Marseille une capacité à gérer des contrats plus longs, un suivi régulier du linge et une réactivité accrue pour les situations d'urgence médicale ou administrative.
Quartiers
Où votre bien se loue le mieux
Prix moyens par nuit et taux d'occupation constatés sur les douze derniers mois.
Quartier 1 sur 7
Vieux-Port / Panier (1er et 2e arrondissements)
120-180 €par nuit
72 %occupation
Cœur historique et touristique de Marseille, ce secteur concentre la plus forte densité d'annonces de meublés de tourisme de la ville. Le Vieux-Port, les ruelles du Panier et la Canebière attirent une clientèle internationale en courts séjours urbains, avec des tarifs à la nuitée parmi les plus élevés de Marseille. La proximité du MuCEM, du marché de Noailles et des lignes de métro (stations Vieux-Port et Noailles) soutient un taux de remplissage élevé bien au-delà de la seule saison estivale. C'est aussi le secteur où les contrôles de la brigade municipale sont les plus fréquents, rendant la conformité réglementaire absolument indispensable.
Quartier 2 sur 7
Joliette / Euroméditerranée (2e arrondissement)
95-145 €par nuit
68 %occupation
Ce quartier en pleine transformation urbaine bénéficie de l'implantation du siège de CMA CGM, de la Villa Méditerranée et du terminal de croisières de la Joliette, qui génèrent une demande locative régulière hors saison estivale. La clientèle mêle voyageurs d'affaires, passagers en escale et touristes urbains attirés par les nouveaux programmes architecturaux d'Euroméditerranée. Le prix d'acquisition encore inférieur à celui des arrondissements sud offre un ratio rendement/ticket d'entrée favorable. La desserte par le tramway T2 et la proximité de la gare Saint-Charles renforcent l'accessibilité du secteur.
Quartier 3 sur 7
Cours Julien / La Plaine (5e et 6e arrondissements)
90-140 €par nuit
66 %occupation
Cœur créatif et artistique de Marseille, ce secteur est apprécié pour ses galeries de street-art, ses bars, ses salles de concert et ses marchés locaux. Il attire principalement une clientèle jeune en city-break culturel, ainsi que des voyageurs cherchant une alternative authentique au Vieux-Port. La station de métro Castellane et les nombreuses lignes de bus assurent une connexion rapide au reste de la ville. Le prix d'acquisition plus élevé que dans les arrondissements nord comprime légèrement le rendement net, mais la demande locative y est solide toute l'année.
Ce secteur résidentiel et balnéaire de Marseille séduit une clientèle haut de gamme et familiale grâce aux vues imprenables sur la Méditerranée depuis la Corniche Kennedy, aux plages des Catalans et au quartier villageois d'Endoume. Les biens de standing du Roucas-Blanc et du Pharo affichent les tarifs à la nuitée les plus élevés de la ville, mais le ticket d'entrée à l'achat est nettement supérieur, ce qui réduit mécaniquement le rendement net. La saisonnalité y est plus marquée, avec un pic très prononcé en juillet-août et une saison basse plus longue qu'au Vieux-Port.
Le 8e arrondissement est le secteur le plus prisé de Marseille pour une clientèle familiale, grâce aux plages du Prado, au Parc Borély, au port de plaisance de la Pointe-Rouge et à la proximité du Stade Vélodrome. Les séjours balnéaires et sportifs y dominent, avec une forte demande en juillet-août et lors des matchs de l'Olympique de Marseille. Les larges avenues, les établissements scolaires de renom et les espaces verts en font un quartier de vie recherché qui soutient un taux de remplissage correct hors saison. Le prix au mètre carré élevé impose une sélection rigoureuse des biens pour maintenir la rentabilité.
Quartier 6 sur 7
Luminy / Les Goudes / Sormiou (9e arrondissement)
95-155 €par nuit
62 %occupation
Aux portes du Parc national des Calanques, ce vaste arrondissement de 63 km² attire randonneurs, kayakistes et plongeurs qui cherchent un accès direct aux calanques de Sormiou et Morgiou. La présence du campus universitaire de Luminy génère également une demande locative étudiante et professionnelle en dehors de la haute saison touristique. La saisonnalité est la plus marquée de Marseille, avec un pic estival très concentré et une saison basse longue. Les biens proches des sentiers du GR98 ou avec vue sur les criques affichent des tarifs nettement supérieurs à la médiane du quartier.
Quartier 7 sur 7
Belle-de-Mai / Saint-Charles (3e arrondissement)
75-115 €par nuit
58 %occupation
Ce quartier populaire de Marseille bénéficie de la proximité immédiate de la gare Saint-Charles, nœud TGV et TER, qui génère une demande de voyageurs en transit et de professionnels en déplacement court. Le pôle culturel de la Belle-de-Mai, installé dans une ancienne manufacture de tabac, attire une clientèle créative lors des événements et résidences artistiques. Les tarifs à la nuitée sont parmi les plus bas des arrondissements centraux, ce qui compense un taux d'occupation inférieur à la moyenne de Marseille. Le ticket d'entrée à l'achat reste accessible, offrant un potentiel de rendement brut intéressant pour les petites surfaces bien situées.
Nos services
Ce que fait une conciergerie
Nos partenaires interviennent à la carte ou en gestion complète. Vous gardez la main sur ce que vous déléguez.
Accueil des voyageurs
Remise des clés, état des lieux, assistance pendant le séjour.
Ménage et linge
Rotation entre deux séjours, linge hôtelier fourni, consommables réapprovisionnés.
Gestion des annonces
Photos, description, calendrier et tarification dynamique sur les plateformes.
Petits travaux
Interventions courantes, suivi des artisans, remise en état après la haute saison.
Relation voyageurs
Réponses aux messages, recommandations locales, demandes de dernière minute.
Déclaration et taxe de séjour
Numéro d'enregistrement, suivi du quota de nuits, reversement de la taxe.
Votre projet ne rentre dans aucune case ?
Bien atypique, immeuble entier, résidence secondaire occupée une partie de l'année, contraintes de copropriété, colocation meublée, gestion partagée avec un membre de la famille : nos concierges partenaires à Marseille construisent régulièrement des formules sur mesure. Décrivez votre situation, nous en discutons sans engagement.
À Marseille, une conciergerie prend en charge des contraintes qui s'accumulent à une vitesse que peu de propriétaires anticipent.
La saisonnalité marseillaise concentre 80 % des revenus sur juin-août, ce qui impose une rotation de ménages et d'accueil quasi quotidienne sur quelques semaines : une conciergerie de Marseille absorbe ce pic sans que le propriétaire ait à coordonner chaque départ et chaque arrivée depuis l'extérieur, sachant que 70 % des propriétaires de meublés touristiques ne résident pas à Marseille.
La réglementation locale est parmi les plus strictes de France, plafond de 90 nuits par an pour les résidences principales, numéro d'enregistrement obligatoire à 13 chiffres, taxe de séjour à reverser, et une conciergerie à Marseille assure le suivi déclaratif et le comptage des nuitées pour éviter l'amende de 15 000 € prévue en cas de dépassement.
Le marché marseillais mêle clientèle de loisirs estivale, escales de croisière à la Joliette et congrès au Parc Chanot tout au long de l'année : une conciergerie ajuste les tarifs et les conditions d'accueil selon ces profils très différents, là où un paramétrage fixe laisse des nuits non louées en basse saison.
Concierges
Les conciergeries qui couvrent Marseille
Partenaires vérifiés intervenant sur la commune.
Nous adressons votre demande à une conciergerie qui couvre réellement la commune, jamais à un acteur national sans présence locale. Les notes affichées sont les notes Google des partenaires, reprises sans retouche. Comment nous sélectionnons
Les règles locales priment sur le cadre national. Vérifiez votre situation avant d'engager un projet. Page mise à jour le .
Déclaration et numéro d'enregistrement obligatoires
Tout meublé de tourisme à Marseille doit être déclaré en mairie via le portail taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/marseille, qui délivre immédiatement un numéro à 13 chiffres. Ce numéro doit figurer sur toute annonce publiée en ligne. L'absence de numéro valide expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 10 000 €.
Plafond de 90 nuits pour la résidence principale
Depuis la délibération du 25 avril 2025, la résidence principale ne peut être louée en courte durée à Marseille que 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Un logement est reconnu comme résidence principale s'il est habité au moins 8 mois par an. Le dépassement de ce plafond est sanctionné par une amende civile de 15 000 €.
Changement d'usage et compensation obligatoire
Depuis le 29 avril 2025, toute location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme à Marseille nécessite une autorisation de changement d'usage assortie d'une compensation dès le premier logement. La compensation consiste à transformer un local non résidentiel en logement de surface et de qualité équivalentes, situé dans le même groupe d'arrondissements. Les autorisations temporaires ne sont plus délivrées.
Contrôles renforcés et interdiction des boîtes à clés
Marseille dispose d'une brigade d'agents assermentés chargée de contrôler les annonces et de visiter les logements. Les boîtes à clés sur l'espace public sont interdites et font l'objet d'enlèvements depuis 2024. Entre fin 2024 et fin 2025, le nombre de meublés touristiques a reculé de 18 % sur l'ensemble de la ville.
Taxe de séjour : tarifs et taxes additionnelles
À Marseille, la taxe de séjour pour un meublé non classé s'élève à 5 % du prix de la nuitée par personne, plafonnée à 4,00 €. Des taxes additionnelles s'appliquent : 10 % au profit du département des Bouches-du-Rhône et 34 % pour la Société de la Ligne Nouvelle Provence-Côte d'Azur. La collecte s'effectue auprès des voyageurs et doit être reversée à la collectivité.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
Quelle est la durée maximale de location autorisée pour une résidence principale à Marseille ?
Depuis la délibération du 25 avril 2025, applicable au 1er janvier 2026, la durée maximale de location d'une résidence principale à Marseille est fixée à 90 nuits par an, contre 120 nuits auparavant. Au-delà de ce seuil, le propriétaire s'expose à une amende civile de 15 000 €. Un logement est considéré comme résidence principale s'il est habité au moins 8 mois par an. Cette mesure s'inscrit dans la politique municipale la plus restrictive de France en matière de meublés de tourisme.
Qu'est-ce que l'obligation de compensation pour les résidences secondaires à Marseille ?
Depuis le 29 avril 2025, tout propriétaire souhaitant louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Marseille doit obtenir une autorisation de changement d'usage et compenser dès le premier logement concerné. La compensation consiste à transformer un local non résidentiel en logement de location longue durée, d'une surface et d'une qualité équivalentes au bien soustrait au parc résidentiel permanent. Le local de compensation doit se situer dans le même groupe d'arrondissements que le bien transformé. Les autorisations temporaires délivrées avant cette date cessent de produire leurs effets à leur expiration.
Le numéro d'enregistrement est-il obligatoire pour louer sur Airbnb à Marseille ?
Oui, depuis le 1er octobre 2020, tout propriétaire souhaitant louer sa résidence principale à Marseille doit s'enregistrer en mairie et obtenir un numéro à 13 chiffres, qui doit figurer sur toute annonce en ligne. La démarche s'effectue sur le site taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/marseille. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 renforce ce dispositif en rendant obligatoire un enregistrement national sur apimeubles.finances.gouv.fr au plus tard le 20 mai 2026, sous peine d'une amende pouvant atteindre 10 000 €. Publier une annonce sans numéro valide expose le propriétaire à des poursuites.
Quel est le montant de la taxe de séjour à Marseille en 2025 ?
À Marseille, la taxe de séjour 2025 varie selon le classement du meublé : 1,07 € par personne et par nuit pour un meublé 1 étoile, 1,88 € pour un 3 étoiles, et 4,02 € pour un 5 étoiles. Les meublés sans classement sont soumis à un tarif proportionnel de 5 % du prix de la nuitée par personne, plafonné à 4,00 €. À ces montants s'ajoutent une taxe additionnelle départementale de 10 % et un prélèvement de 34 % au profit de la Société de la Ligne Nouvelle Provence-Côte d'Azur. En 2024, les meublés de tourisme ont collecté 5,6 millions d'euros de taxe de séjour à Marseille, en hausse de 17 % par rapport à 2023.
Combien peut-on espérer gagner avec un logement en location courte durée à Marseille ?
En 2024, le revenu annuel médian d'un hôte à Marseille était de 21 000 €, soit environ 1 750 € par mois en moyenne annuelle. Le tarif journalier médian s'établissait à 88 € toutes typologies confondues, avec un taux d'occupation médian de 66 %. La saisonnalité est très marquée : les revenus se concentrent sur juin-août, période durant laquelle les prix peuvent dépasser 150 € la nuit dans les quartiers proches du Vieux-Port ou des Calanques. Ces chiffres sont bruts, avant déduction des frais de conciergerie, des charges et de la fiscalité.
Combien coûte une conciergerie à Marseille ?
À Marseille, les services de conciergerie pour meublés de tourisme facturent généralement une commission comprise entre 20 % et 25 % des revenus locatifs bruts, ce qui est cohérent avec la moyenne nationale pour les grandes villes méditerranéennes. Sur la base d'un revenu mensuel moyen de 1 750 € à 2 190 €, cela représente un coût indicatif de 350 € à 550 € par mois en moyenne annuelle, avec des montants plus élevés en juillet-août. Certains prestataires proposent des forfaits à la prestation pour le ménage, la remise des clés ou la gestion des avis, sans commission sur les revenus. Il convient de comparer les offres en vérifiant ce qui est inclus : optimisation tarifaire, gestion des plateformes et assistance aux voyageurs sont des services qui varient fortement d'un prestataire à l'autre.
Une conciergerie à Marseille est-elle utile face aux nouvelles contraintes réglementaires ?
Depuis le 29 avril 2025 et l'entrée en vigueur du nouveau règlement de changement d'usage, la gestion d'un meublé de tourisme à Marseille implique de suivre le plafond de 90 nuits pour les résidences principales, de tenir un registre des nuitées et de reverser correctement la taxe de séjour. Une conciergerie à Marseille peut prendre en charge le suivi du compteur de nuitées, la collecte et la déclaration de la taxe de séjour, ainsi que la vérification de la conformité des annonces avec le numéro d'enregistrement obligatoire. La brigade municipale de contrôle ayant été renforcée à 10 agents en 2024, les risques d'amende pour non-conformité sont réels. Déléguer ces tâches à un professionnel local connaissant la réglementation marseillaise réduit significativement l'exposition aux sanctions.
Quels sont les quartiers de Marseille les plus rentables pour la location courte durée ?
Les arrondissements 1er, 2e et 6e concentrent la plus forte densité d'annonces et les tarifs à la nuitée les plus élevés, portés par la proximité du Vieux-Port, du Panier et du Cours Julien. Le 7e arrondissement (Corniche Kennedy, Endoume) et le 8e (Prado, Pointe-Rouge) affichent des prix à la nuitée supérieurs mais des prix d'acquisition plus élevés, ce qui comprime le rendement net. Le 9e arrondissement, aux portes du Parc national des Calanques, attire une clientèle de randonneurs et de vacanciers en quête de nature, avec une demande soutenue en été. Dans les arrondissements nord (14e, 15e, 16e), la demande touristique reste très faible et la location courte durée y est peu développée.
