Les chiffres du marché local et la façon dont la demande se répartit sur l'année.
5 000
meublés de tourisme actifs
114 €
prix moyen par nuit
45 %
taux d'occupation annuel
2,94 millions
nuitées marchandes annuelles
Prix moyen par nuit
Juillet-Août
Haute saison
175-185 €88 %
La demande atteint son pic à La Rochelle portée par les vacances scolaires nationales et les Francofolies, festival qui réunit plus de 150 000 festivaliers chaque juillet autour du Vieux-Port. Le port des Minimes, premier port de plaisance de la façade atlantique avec 5 000 anneaux, et la plage des Minimes concentrent une clientèle de plaisanciers et de familles. La proximité immédiate de l'île de Ré amplifie la pression sur l'ensemble du parc locatif de La Rochelle.
Mai-Juin
Avant-saison
105-122 €65 %
Les ponts de mai, les premières régates et le Festival International du Film de La Rochelle en juin animent le marché avant l'été. La clientèle mêle touristes culturels attirés par les tours médiévales Saint-Nicolas et de la Chaîne, voyageurs de week-end prolongé et congressistes accueillis à l'Espace Encan. L'Aquarium de La Rochelle, premier site touristique de Charente-Maritime, génère une demande familiale soutenue dès le début du printemps.
Septembre-Octobre
Arrière-saison
102-125 €52 %
Le Grand Pavois, second salon nautique français, attire entre 69 000 et 86 000 visiteurs lors de la première semaine d'octobre et crée un pic de demande marqué à La Rochelle. Septembre reste actif grâce aux plaisanciers, aux séjours familiaux de fin de vacances et aux premiers événements de congrès à l'Espace Encan et au Centre Georges Pernoud des Minimes. La rentrée universitaire de La Rochelle Université et d'Excelia génère également une demande de courte durée.
Novembre-Avril
Basse saison
70-92 €22 %
La saisonnalité littorale pèse fortement sur la basse saison à La Rochelle, avec des taux d'occupation inférieurs à 20 % en novembre et décembre. La demande repose alors sur les voyageurs professionnels en transit via la gare (2h30 de Paris en TGV) et l'aéroport La Rochelle-Île de Ré, sur les 26 000 étudiants en mobilité et sur une clientèle workation attirée par le cadre atlantique. Les vacances scolaires de février et les week-ends de Pâques en avril apportent des pics ponctuels qui limitent le creux hivernal.
D'où vient la demande
Tourisme balnéaire et nautique
La Rochelle concentre 62 % de ses meublés de tourisme autour du Vieux-Port, des tours médiévales et du port des Minimes. Les plaisanciers, les familles venues à la plage des Minimes et les festivaliers des Francofolies génèrent des rotations très courtes en juillet et août, avec des arrivées tardives le vendredi soir et des départs matinaux le dimanche. La conciergerie à La Rochelle doit absorber des changements de linge et des ménages en moins de trois heures entre deux séjours, avec une disponibilité sept jours sur sept en haute saison.
Événements et salons professionnels
Le Grand Pavois en octobre, le Festival International du Film en juin et le Sunny Side of the Doc créent des pics de demande concentrés sur quelques jours à La Rochelle, avec des prix qui s'envolent et des réservations de dernière minute. L'Espace Encan, avec son auditorium de 782 places et ses 4 600 m² d'exposition, et le Centre Georges Pernoud aux Minimes accueillent des congressistes qui exigent des check-in flexibles et une communication réactive. La conciergerie à La Rochelle doit anticiper ces fenêtres événementielles pour ajuster les tarifs et garantir la disponibilité des logements.
Étudiants et mobilité professionnelle
Les 26 000 étudiants de La Rochelle Université et d'Excelia génèrent une demande de séjours de un à trois mois entre octobre et février, période creuse pour le tourisme balnéaire. Les voyageurs professionnels transitant par la gare (2h30 de Paris en TGV) et par l'aéroport La Rochelle-Île de Ré (294 000 passagers en 2024) alimentent une clientèle affaires régulière dans les quartiers de Tasdon-Bongraine et du Centre-Ville. Ces séjours longs exigent de la conciergerie à La Rochelle une gestion des contrats adaptée, un suivi intermédiaire du logement et une réactivité accrue en cas de problème technique.
Quartiers
Où votre bien se loue le mieux
Prix moyens par nuit et taux d'occupation constatés sur les douze derniers mois.
Quartier 1 sur 6
Vieux-Port : Centre-Ville
110-165 €par nuit
78 %occupation
Cœur historique de La Rochelle, ce secteur concentre 62 % des meublés de tourisme de la commune, portés par la proximité des tours Saint-Nicolas et de la Chaîne, des arcades médiévales et du marché quotidien du Vieux-Port. La demande est dominée par les touristes culturels, les festivaliers des Francofolies en juillet et du Grand Pavois en septembre, ainsi que les voyageurs de passage en week-end. Ce quartier est soumis à compensation obligatoire pour toute autorisation permanente de changement d'usage depuis la délibération du 13 novembre 2025.
Quartier 2 sur 6
Le Gabut
100-155 €par nuit
72 %occupation
Ancien quartier de pêcheurs réhabilité, le Gabut se distingue par ses maisons de bois peintes de couleurs vives, niché entre le Vieux-Port et les Minimes. La présence de l'Aquarium de La Rochelle, premier site touristique de Charente-Maritime avec plus de 12 000 animaux marins, génère une demande familiale soutenue en haute saison. Les courts séjours de week-end et les amateurs d'art urbain constituent le reste de la clientèle. Ce secteur est soumis à compensation obligatoire pour toute autorisation permanente de changement d'usage.
Quartier 3 sur 6
Les Minimes
95-150 €par nuit
74 %occupation
Le port des Minimes, premier port de plaisance de la façade atlantique avec 5 000 anneaux, structure une demande de plaisanciers très marquée d'avril à septembre. La plage des Minimes, principale plage de La Rochelle, attire les familles en été, tandis que la proximité de La Rochelle Université génère des séjours étudiants en mobilité d'octobre à février. Ce quartier est soumis à compensation obligatoire pour toute autorisation permanente de changement d'usage depuis la délibération du 13 novembre 2025.
Quartier 4 sur 6
Tasdon : Bongraine
80-125 €par nuit
65 %occupation
Situé à 15 minutes à pied de la gare SNCF, de l'hypercentre et des Minimes, Tasdon-Bongraine offre des prix immobiliers plus modérés que le centre de La Rochelle, ce qui se traduit par des tarifs nuitée compétitifs. La clientèle est principalement composée de voyageurs professionnels en déplacement, d'étudiants en mobilité et de familles recherchant un meilleur rapport qualité-prix. Ce quartier n'est pas soumis à l'obligation de compensation pour les autorisations permanentes de changement d'usage.
Quartier 5 sur 6
La Genette
95-145 €par nuit
66 %occupation
Quartier résidentiel aisé de La Rochelle, La Genette fait face à l'océan et se distingue par ses espaces verts et son cadre calme. La demande locative est portée par une clientèle haut de gamme, des familles en séjour balnéaire de moyenne durée et des voyageurs recherchant la quiétude à l'écart de l'animation du Vieux-Port. Ce secteur n'est pas soumis à l'obligation de compensation pour les autorisations permanentes de changement d'usage.
Quartier 6 sur 6
Quartiers nord (Fétilly, La Trompette, La Rossignolette)
75-115 €par nuit
58 %occupation
Ces quartiers résidentiels du nord de La Rochelle offrent un cadre calme et des prix nuitée parmi les plus accessibles de la commune. La demande locative y est orientée vers les séjours longue durée, les étudiants de La Rochelle Université et les travailleurs en mobilité professionnelle, notamment lors des pics créés par le Marathon de La Rochelle en novembre. Ces secteurs ne sont pas soumis à l'obligation de compensation pour les autorisations permanentes de changement d'usage.
Nos services
Ce que fait une conciergerie
Nos partenaires interviennent à la carte ou en gestion complète. Vous gardez la main sur ce que vous déléguez.
Accueil des voyageurs
Remise des clés, état des lieux, assistance pendant le séjour.
Ménage et linge
Rotation entre deux séjours, linge hôtelier fourni, consommables réapprovisionnés.
Gestion des annonces
Photos, description, calendrier et tarification dynamique sur les plateformes.
Petits travaux
Interventions courantes, suivi des artisans, remise en état après la haute saison.
Relation voyageurs
Réponses aux messages, recommandations locales, demandes de dernière minute.
Déclaration et taxe de séjour
Numéro d'enregistrement, suivi du quota de nuits, reversement de la taxe.
Votre projet ne rentre dans aucune case ?
Bien atypique, immeuble entier, résidence secondaire occupée une partie de l'année, contraintes de copropriété, colocation meublée, gestion partagée avec un membre de la famille : nos concierges partenaires à La Rochelle construisent régulièrement des formules sur mesure. Décrivez votre situation, nous en discutons sans engagement.
À La Rochelle, louer un meublé de tourisme exige aujourd'hui une maîtrise réglementaire et opérationnelle que peu de propriétaires peuvent assurer seuls, et c'est précisément ce qu'une conciergerie de La Rochelle prend en charge de bout en bout.
La réglementation de l'agglomération cumule déclaration sur declaloc.fr, autorisation de changement d'usage renouvelable chaque année, quota de trois autorisations temporaires par propriétaire et, dans les quartiers Centre-Ville, Gabut et Minimes, obligation de compensation pour toute autorisation permanente : une conciergerie à La Rochelle suit ce calendrier administratif à la place du propriétaire et évite les amendes pouvant atteindre 100 000 € par local.
La haute saison se concentre sur juillet-août, avec un taux d'occupation qui dépasse 80 %, puis retombe sous 20 % en hiver : une conciergerie de La Rochelle ajuste les tarifs semaine par semaine, capte les pics des Francofolies en juillet et du Grand Pavois début octobre, et remplit le creux hivernal avec les 26 000 étudiants et la clientèle de télétravail.
Avec 5 000 meublés actifs en concurrence directe et un prix moyen mesuré à 114 € la nuit, la rotation des ménages et la qualité des annonces sont décisives : une conciergerie coordonne les interventions entre deux séjours courts, souvent enchaînés le même jour en pleine saison.
Concierges
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Nous adressons votre demande à une conciergerie qui couvre réellement la commune, jamais à un acteur national sans présence locale. Les notes affichées sont les notes Google des partenaires, reprises sans retouche. Comment nous sélectionnons
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Les règles locales priment sur le cadre national. Vérifiez votre situation avant d'engager un projet. Page mise à jour le .
Déclaration et numéro d'enregistrement obligatoires
Tout meublé de tourisme à La Rochelle doit être déclaré sur declaloc.fr, qui génère un numéro d'enregistrement à 13 chiffres à faire figurer dans chaque annonce. Cette obligation est en vigueur depuis 2019 pour les 10 communes en zone tendue de l'agglomération, bien avant la généralisation nationale prévue au 20 mai 2026. Le défaut d'enregistrement expose à une amende civile jusqu'à 10 000 €, et une fausse déclaration jusqu'à 20 000 €.
Autorisation de changement d'usage requise
À La Rochelle, toute résidence secondaire ou tout bien destiné à la location touristique nécessite une autorisation de changement d'usage, temporaire (valable 1 an, renouvelable) ou permanente, depuis la délibération du Conseil communautaire du 13 novembre 2025. Un propriétaire ne peut détenir plus de 3 autorisations temporaires sur l'ensemble des 10 communes en zone tendue de l'agglomération. Louer sans autorisation expose à une amende civile jusqu'à 100 000 € par local.
Compensation obligatoire dans trois quartiers
Dans les quartiers Centre-Ville, Gabut et Minimes de La Rochelle, toute autorisation permanente de changement d'usage est soumise à une obligation de compensation : le propriétaire doit transformer un local sans usage d'habitation en logement à l'année, de surface équivalente, à La Rochelle. Cette mesure, validée par le tribunal administratif de Poitiers le 26 septembre 2025, vise à éviter la perte nette de logements pour les habitants. Sans compensation, aucune autorisation permanente ne peut être délivrée dans ces secteurs.
Plafond de 120 nuits pour la résidence principale
La résidence principale peut être louée en meublé de tourisme jusqu'à 120 nuits par année civile à La Rochelle, la commune n'ayant pas délibéré pour abaisser ce plafond à 90 jours. Le loueur doit transmettre le décompte des nuitées à la commune sur demande. Le dépassement de ce plafond expose à une amende civile jusqu'à 15 000 €.
Taxe de séjour : 5 % plafonné à 4,60 €
La Communauté d'Agglomération de La Rochelle perçoit une taxe de séjour au taux proportionnel de 5 % du coût HT de la nuitée, plafonnée à 4,60 € par personne et par nuit pour un meublé non classé. Une majoration de 10 % s'ajoute au titre de la taxe additionnelle départementale de la Charente-Maritime, portant le plafond effectif à 5,06 € par personne et par nuit. La déclaration est mensuelle sur agglolarochelle.taxesejour.fr et le reversement est trimestriel.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
Quelles démarches obligatoires dois-je accomplir avant de louer mon logement en courte durée à La Rochelle ?
À La Rochelle, toute mise en location en meublé de tourisme exige d'abord une déclaration sur declaloc.fr, qui génère un numéro d'enregistrement à 13 chiffres à faire figurer dans chaque annonce en ligne. Depuis la délibération du Conseil communautaire du 13 novembre 2025, une autorisation de changement d'usage (temporaire ou permanente) est également obligatoire pour toute résidence secondaire ou investissement locatif. Le logement doit par ailleurs présenter un diagnostic de performance énergétique classé A à E pour que cette autorisation soit délivrée. L'absence de numéro d'enregistrement expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 €, et louer sans autorisation de changement d'usage peut entraîner une amende jusqu'à 100 000 € par local.
Quelles sont les règles spécifiques pour les quartiers Centre-Ville, Gabut et Minimes à La Rochelle ?
Dans ces trois quartiers, toute autorisation permanente de changement d'usage est soumise à une obligation de compensation : le propriétaire doit transformer un local n'ayant pas usage d'habitation en logement à l'année, de surface au moins équivalente, à La Rochelle. Sans cette compensation, aucune autorisation permanente ne peut être accordée. Pour une autorisation temporaire, la durée de validité est d'un an (renouvelable), contre trois ans dans les autres communes de l'agglomération en zone tendue. Ce dispositif, renforcé par la délibération du 13 novembre 2025, a été validé par le tribunal administratif de Poitiers le 26 septembre 2025. Des propriétaires ont déjà été condamnés pour non-déclaration de changement d'usage, comme l'atteste le communiqué de presse de la Ville de La Rochelle de janvier 2025.
Combien de jours par an puis-je louer ma résidence principale à La Rochelle ?
La résidence principale peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile, conformément à la loi Le Meur du 19 novembre 2024. La Communauté d'Agglomération de La Rochelle n'a pas délibéré pour abaisser ce plafond à 90 jours, qui reste donc à 120 nuits. Le loueur doit transmettre à la commune, sur demande, le décompte des nuitées effectuées. Le dépassement de ce plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Combien coûte une conciergerie à La Rochelle ?
À La Rochelle, les conciergeries pratiquent généralement une commission comprise entre 15 % et 30 % des revenus locatifs bruts, selon les services inclus (accueil des voyageurs, ménage, linge, gestion des avis). Avec un prix moyen annuel par nuit de 114 € et un taux d'occupation estimé à 45 %, le volume de revenus à gérer varie sensiblement selon le quartier et la saison, ce qui influe directement sur le montant de la commission en valeur absolue. La forte saisonnalité de La Rochelle (pic juillet-août avec les Francofolies, pic début octobre avec le Grand Pavois) rend la gestion des rotations plus intensive en haute saison, ce que certaines conciergeries facturent séparément. Ces fourchettes sont indicatives et doivent être comparées sur devis.
Comment choisir sa conciergerie à La Rochelle en tenant compte de la réglementation locale ?
À La Rochelle, la réglementation issue de la délibération du 13 novembre 2025 impose des démarches spécifiques (déclaration sur declaloc.fr, autorisation de changement d'usage, DPE classé A à E, compensation dans certains quartiers) que toute conciergerie sérieuse doit maîtriser. Il est conseillé de vérifier que le prestataire connaît le quota de trois autorisations temporaires maximum par propriétaire sur les dix communes en zone tendue, et qu'il assure le suivi de la déclaration mensuelle de taxe de séjour sur la plateforme agglolarochelle.taxesejour.fr. La taxe de séjour applicable à un meublé non classé est de 5 % du coût HT de la nuitée, plafonnée à 4,60 € par personne et par nuit, auxquels s'ajoute une majoration de 10 % au titre de la taxe additionnelle départementale. Un prestataire local, familier des trois quartiers soumis à compensation (Centre-Ville, Gabut, Minimes), offre une garantie supplémentaire de conformité.
Quelle est la saisonnalité du marché locatif courte durée à La Rochelle et comment l'anticiper ?
Le marché de La Rochelle est fortement saisonnier : la haute saison (juillet-août) concentre l'essentiel de l'activité, avec un taux d'occupation qui atteignait 68 % en août 2019 selon les données Ménage BnB. Les mois d'hiver (novembre-février) affichent des taux inférieurs à 20 %. Trois événements créent des pics de demande ponctuels : les Francofolies en juillet (plus de 150 000 festivaliers), le Grand Pavois début octobre (69 000 visiteurs en 2024) et le Marathon de La Rochelle en novembre. Pour atténuer le creux hivernal, plusieurs propriétaires activent des offres orientées vers les 26 000 étudiants de La Rochelle Université et les séjours de type workation d'octobre à février.
Quel rendement puis-je espérer d'un meublé de tourisme à La Rochelle ?
Le prix moyen annuel par nuit à La Rochelle, calculé sur les réservations réalisées, est de 114 €, selon l'étude académique de Dejean, Robertson et Suire publiée en 2026 à partir des données de taxe de séjour 2022. Le taux d'occupation annuel est estimé à 45 %, avec de fortes disparités entre la haute saison et l'hiver. Les logements situés près du Vieux-Port ou des Minimes se louent significativement plus cher que ceux des quartiers résidentiels nord et est. L'étude relève également que les hôtes disposant de maisons plus grandes (111 m² en moyenne) et mieux situées obtiennent des tarifs nettement supérieurs, avec un écart pouvant dépasser 50 € par nuit entre les 10 % de ménages les plus modestes et les 10 % les plus aisés.
Combien de meublés de tourisme sont en activité à La Rochelle et quel est l'impact sur le marché du logement ?
Le nombre de meublés de tourisme à La Rochelle a bondi de 177 % entre 2019 et 2022, passant d'environ 1 900 à plus de 5 000 logements toutes plateformes confondues. Sur Airbnb seul, le Collectif National des Habitants Permanents recensait 3 611 annonces en 2024. Dans le même temps, le parc de logements loués à l'année a reculé d'environ 12 %. La Communauté d'Agglomération espère récupérer 700 logements à l'année grâce au dispositif réglementaire renforcé depuis novembre 2025. Les meublés touristiques représentent 38 % du marché de l'hébergement de l'agglomération, qui a enregistré 2,94 millions de nuitées marchandes en 2024.
