Les chiffres du marché local et la façon dont la demande se répartit sur l'année.
1 183
meublés de tourisme actifs
160 €
prix moyen par nuit
55-65 %
taux d'occupation annuel estimé
150 125
visiteurs à la basilique en 2025
Prix moyen par nuit
Juin-août
Haute saison
175-194 €78 %
Le Stade de France concentre l'essentiel de la demande à Saint-Denis avec un calendrier record de 18 concerts en 2026 : David Guetta, The Weeknd et System of a Down remplissent les logements plusieurs nuits consécutives. La Basilique-Cathédrale de Saint-Denis, qui a attiré 150 125 visiteurs en 2025, capte une clientèle patrimoniale en séjour court. La gare Saint-Denis Pleyel, ouverte sur la ligne 14 du Grand Paris Express, renforce l'accessibilité du quartier et soutient la demande des voyageurs d'affaires en transit vers Roissy-CDG via le RER B.
Avr-mai
Saison des événements sportifs
140-155 €60 %
Le Tournoi des 6 Nations et les matchs internationaux de rugby au Stade de France génèrent des pics de réservation à Saint-Denis, avec un taux de remplissage atteignant 97 % la semaine du 10 au 17 avril en Seine-Saint-Denis. La clientèle est majoritairement nationale et européenne, avec des séjours courts de une à deux nuits centrés sur les soirs de match. L'Université Paris 8 et les 20 000 étudiants de Plaine Commune maintiennent une demande de fond en dehors des week-ends événementiels.
Sep-oct
Saison intermédiaire
145-160 €62 %
La rentrée universitaire des campus de Plaine Commune, Paris 8, Sorbonne Paris Nord, CNAM, Académie Fratellini, soutient une demande de moyen séjour à Saint-Denis dès septembre. Les concerts de fin d'été au Stade de France, dont PLK les 4 et 5 septembre 2026, prolongent les pics événementiels. La clientèle d'affaires liée aux entreprises de la Plaine Saint-Denis et aux salons professionnels du parc de Villepinte, accessible en RER B, assure un socle de réservations en semaine.
Nov-mars
Basse saison
115-135 €42 %
La demande à Saint-Denis repose en basse saison sur la clientèle professionnelle en déplacement vers les entreprises de la Plaine et les voyageurs en transit via Roissy-CDG, à vingt minutes en RER B. Le Tournoi des 6 Nations, qui débute en février, génère des pics ponctuels autour des dates de match au Stade de France. Décembre reste le mois le plus creux, la fréquentation touristique de la Basilique-Cathédrale de Saint-Denis chutant hors saison estivale.
D'où vient la demande
Tourisme événementiel et sportif
Le Stade de France, avec ses 80 000 places et ses 18 concerts programmés en 2026 (The Weeknd, Aya Nakamura, System of a Down), génère des pics de demande concentrés sur une ou deux nuits, avec des tarifs atteignant 400 à 500 € la nuit. Les matchs du Tournoi des 6 Nations, les Test-Matchs d'automne et un match NFL prévu en 2026 prolongent cette demande tout au long de l'année. La conciergerie à Saint-Denis doit absorber des rotations très rapides entre deux réservations, gérer des arrivées tardives après les événements et assurer un ménage complet en moins de trois heures pour enchaîner les séjours d'une nuit.
Mobilité étudiante et académique
Plaine Commune accueille deux universités majeures, Paris 8 et Sorbonne Paris Nord, qui rassemblent à elles seules 26 000 étudiants, auxquels s'ajoutent le Campus Condorcet, le CNAM, l'École nationale supérieure Louis Lumière et l'Académie Fratellini. Cette population génère à Saint-Denis une demande de séjours moyens de cinq à sept nuits, notamment lors des rentrées, des jurys et des colloques. Les logements proches des stations de métro ligne 13 et de la gare Saint-Denis Pleyel, ouverte en juin 2024 sur la ligne 14 du Grand Paris Express, sont les plus recherchés par ce profil.
Tourisme patrimonial et culturel
La Basilique-Cathédrale de Saint-Denis, nécropole royale et chef-d'œuvre de l'art gothique, a attiré 150 125 visiteurs en 2025, un record post-Covid, portée notamment par le chantier de remontage de sa flèche prévu pour 2028 et les fouilles archéologiques en cours place Jean Jaurès. Le Musée d'Art et d'Histoire de Saint-Denis et le marché historique complètent l'offre pour une clientèle de familles et de touristes culturels séjournant deux à trois nuits. La gare La Plaine Stade de France sur le RER B, avec 14,3 millions de passages en 2024, facilite les connexions directes depuis Paris et l'aéroport Charles-de-Gaulle, à vingt minutes de Saint-Denis.
Quartiers
Où votre bien se loue le mieux
Prix moyens par nuit et taux d'occupation constatés sur les douze derniers mois.
Quartier 1 sur 6
Centre-ville historique (quartier de la Basilique)
85-130 €par nuit
68 %occupation
La demande est portée par le tourisme culturel et patrimonial autour de la Basilique-Cathédrale de Saint-Denis, nécropole royale gothique accueillant plus de 100 000 visiteurs par an. Les séjours sont courts (1 à 3 nuits), avec une clientèle de familles et de voyageurs en transit vers Paris. Le quartier bénéficie de l'accès direct au métro ligne 13 (station Basilique de Saint-Denis) et au tramway T1, ainsi que de la dynamique du vaste programme de transformation urbaine engagé jusqu'en 2030.
Quartier 2 sur 6
Plaine Saint-Denis (Stade de France)
95-165 €par nuit
72 %occupation
La demande est fortement événementielle, portée par le Stade de France (80 000 places) qui accueille matchs internationaux et concerts à grande échelle, avec des nuitées pouvant atteindre 150 € pour un T2 les soirs d'événements. Les deux gares RER desservant le secteur, Stade de France-Saint-Denis (RER D, 8,3 millions de voyageurs en 2024) et La Plaine Stade de France-Saint-Denis, Aubervilliers (RER B, 14,3 millions de voyageurs en 2024), assurent une accessibilité nationale et internationale. La clientèle est nationale et internationale, avec une saisonnalité très marquée selon le calendrier sportif et musical.
Quartier 3 sur 6
Pleyel : Bords de Seine
100-170 €par nuit
74 %occupation
Ce quartier en pleine transformation concentre la demande des voyageurs d'affaires attirés par les entreprises et studios de télévision de la Plaine, ainsi que des touristes sportifs et événementiels. La gare Saint-Denis Pleyel, hub majeur du Grand Paris Express (lignes 14, 15, 16 et 17), et la Tour Pleyel reconvertie en hôtel de luxe par le groupe H-Hotels depuis 2024 structurent l'attractivité du secteur. La reconversion du Village des Athlètes des JO 2024 en trois nouveaux quartiers résidentiels alimente une offre locative neuve et croissante à Saint-Denis.
Quartier 4 sur 6
Confluence (ancien Village Olympique)
90-145 €par nuit
70 %occupation
Issu de la reconversion post-JO 2024, ce secteur propose un parc de logements neufs modernes qui attire des voyageurs d'affaires et des touristes cherchant un cadre contemporain à Saint-Denis. La proximité immédiate de la gare Saint-Denis Pleyel et des berges de Seine requalifiées constitue le principal argument locatif. La demande reste en phase de montée en puissance, portée par l'arrivée progressive des nouvelles lignes du Grand Paris Express.
Quartier 5 sur 6
Plaine Saint-Denis (pôle culturel et médias)
80-130 €par nuit
65 %occupation
Ce secteur attire une clientèle de professionnels liés aux studios de télévision des Magasins Généraux, aux centres de recherche d'EDF et de Gaz de France, ainsi qu'au CNAM. L'Académie Fratellini, école supérieure de cirque de renommée internationale implantée à Saint-Denis, génère une demande spécifique d'artistes, d'étudiants et de professionnels du spectacle. Les séjours sont de durée mixte, avec une proportion notable de locations à la semaine.
Quartier 6 sur 6
Centre-ville (abords de l'Université Paris 8)
70-115 €par nuit
63 %occupation
La présence du campus de l'Université Paris 8 à Saint-Denis génère une demande locative de courte et moyenne durée portée par les enseignants invités, les chercheurs et les familles de nouveaux étudiants en période de rentrée. Le marché est plus résidentiel que touristique, avec des prix moyens inférieurs aux secteurs événementiels. L'accès par le métro ligne 13 (station Saint-Denis-Porte de Paris) et le tramway T1 facilite les déplacements vers Paris.
Nos services
Ce que fait une conciergerie
Nos partenaires interviennent à la carte ou en gestion complète. Vous gardez la main sur ce que vous déléguez.
Accueil des voyageurs
Remise des clés, état des lieux, assistance pendant le séjour.
Ménage et linge
Rotation entre deux séjours, linge hôtelier fourni, consommables réapprovisionnés.
Gestion des annonces
Photos, description, calendrier et tarification dynamique sur les plateformes.
Petits travaux
Interventions courantes, suivi des artisans, remise en état après la haute saison.
Relation voyageurs
Réponses aux messages, recommandations locales, demandes de dernière minute.
Déclaration et taxe de séjour
Numéro d'enregistrement, suivi du quota de nuits, reversement de la taxe.
Votre projet ne rentre dans aucune case ?
Bien atypique, immeuble entier, résidence secondaire occupée une partie de l'année, contraintes de copropriété, colocation meublée, gestion partagée avec un membre de la famille : nos concierges partenaires à Saint-Denis construisent régulièrement des formules sur mesure. Décrivez votre situation, nous en discutons sans engagement.
À Saint-Denis, la demande locative est structurellement événementielle et réglementairement contrainte : une conciergerie de Saint-Denis prend en charge les deux dimensions simultanément, là où un propriétaire isolé ne peut gérer qu'une à la fois.
Une conciergerie à Saint-Denis capte les pics tarifaires liés aux 18 concerts programmés au Stade de France en 2026, un record, en ajustant les prix à la nuit et en assurant les rotations de ménage entre deux séjours d'une ou deux nuits, un rythme incompatible avec une gestion en amateur.
La réglementation impose un numéro d'enregistrement local obligatoire, un plafond de 120 nuits par an pour une résidence principale et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage avec compensation : une conciergerie suit ce calendrier déclaratif et évite les amendes pouvant atteindre 50 000 €.
La clientèle professionnelle liée au quartier d'affaires de la Plaine et aux 20 000 étudiants de Plaine Commune génère une demande continue hors événements, avec des séjours de cinq à sept nuits qui exigent une réactivité et un niveau d'équipement différents des nuits de concert : une conciergerie à Saint-Denis adapte les prestations à chaque profil sans intervention du propriétaire.
Concierges
Les conciergeries qui couvrent Saint-Denis
Partenaires vérifiés intervenant sur la commune.
Nous adressons votre demande à une conciergerie qui couvre réellement la commune, jamais à un acteur national sans présence locale. Les notes affichées sont les notes Google des partenaires, reprises sans retouche. Comment nous sélectionnons
Les règles locales priment sur le cadre national. Vérifiez votre situation avant d'engager un projet. Page mise à jour le .
Déclaration et numéro d'enregistrement obligatoires
Tout meublé de tourisme à Saint-Denis doit faire l'objet d'une déclaration en mairie via le formulaire Cerfa n°14004, qui donne lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement sous 15 jours. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce publiée sur les plateformes en ligne. Depuis le 20 mai 2026, un numéro d'enregistrement national s'y ajoute, rendu obligatoire par le décret d'application n° 2026-196 du 19 mars 2026.
Plafond de 120 nuits pour la résidence principale
À Saint-Denis, la location d'une résidence principale est limitée à 120 nuits par an, conformément à la législation nationale applicable aux zones tendues. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet aux communes d'abaisser ce plafond à 90 nuits par délibération, mais aucune délibération en ce sens n'a été adoptée à Saint-Denis à ce jour. Au-delà du plafond applicable, l'amende encourrue est de 15 000 €.
Changement d'usage et compensation obligatoires
La transformation d'une résidence secondaire en meublé de tourisme à Saint-Denis requiert une autorisation de changement d'usage, Saint-Denis étant classée en zone tendue. Cette autorisation est soumise à une obligation de compensation : tout logement transformé doit être compensé par la transformation d'un local non résidentiel en logement d'habitation de surface équivalente. Le logement doit par ailleurs présenter un DPE classé entre A et E ; à compter du 1er janvier 2034, la classe D sera le minimum requis.
Sanctions en cas de non-conformité
L'absence de numéro d'enregistrement ou le non-respect des règles de changement d'usage à Saint-Denis expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 50 000 €. Toute activité d'entremise ou de mise à disposition de services en infraction est passible d'une amende de 100 000 € par local irrégulièrement transformé. La mairie de Saint-Denis a déjà verbalisé plusieurs contrevenants en 2025.
Taxe de séjour et surtaxe Île-de-France
La taxe de séjour à Saint-Denis est collectée et gérée par Plaine Commune (EPT) via le portail taxe.3douest.com. Depuis le 1er janvier 2025, une taxe additionnelle au profit d'Île-de-France Mobilités s'applique, égale à 200 % du montant de la taxe de séjour de base. Les reversements s'effectuent en trois périodes annuelles : avant le 31 mai, avant le 30 septembre et avant le 31 janvier de l'année suivante.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
Faut-il déclarer son logement en mairie avant de le louer sur Airbnb à Saint-Denis ?
Oui, la déclaration en mairie est obligatoire à Saint-Denis et un numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce publiée en ligne. Depuis le 20 mai 2026, un numéro d'enregistrement national s'y ajoute, rendu obligatoire par le décret d'application n° 2026-196 du 19 mars 2026. Le formulaire Cerfa n° 14004 doit être déposé auprès du service urbanisme de la mairie de Saint-Denis, en ligne ou par courrier recommandé, et le numéro est délivré sous 15 jours. Airbnb suspend les annonces sans numéro d'enregistrement dans les communes où il est obligatoire, et Saint-Denis figure dans cette liste. L'absence d'enregistrement expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 50 000 €.
Combien de nuits par an peut-on louer sa résidence principale à Saint-Denis ?
La résidence principale peut être louée au maximum 120 nuits par an à Saint-Denis, conformément au plafond national issu des lois ALUR et ELAN, applicable dans toutes les communes en zone tendue. La loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 permet aux communes d'abaisser ce plafond à 90 nuits par délibération, mais aucune délibération en ce sens n'a été adoptée par le conseil municipal de Saint-Denis à ce jour. En cas de dépassement du plafond, l'amende prévue est de 15 000 €. Pour une résidence secondaire, la location est possible toute l'année, sous réserve d'obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation.
Qu'est-ce que la règle de compensation et s'applique-t-elle à Saint-Denis ?
La règle de compensation s'applique pleinement à Saint-Denis, qui est classée en zone tendue au sens de la législation sur le logement. Elle impose que tout logement transformé en meublé de tourisme à titre de résidence secondaire soit compensé par la transformation d'un local non résidentiel en logement d'habitation de surface équivalente, dans la même commune. Cette obligation découle de l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation, dont le nouveau cadre est entré en vigueur le 21 novembre 2024 avec la loi Le Meur. Le non-respect de cette règle expose le propriétaire à une amende civile de 100 000 € par local irrégulièrement transformé. Par ailleurs, tout logement proposé en changement d'usage doit présenter un DPE classé entre A et E, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
Quelle taxe de séjour s'applique à Saint-Denis et comment la reverser ?
La taxe de séjour à Saint-Denis est perçue et gérée par Plaine Commune (EPT), via le portail officiel taxe.3douest.com/plainecommune.php. Depuis 2025, une taxe additionnelle au profit d'Île-de-France Mobilités s'ajoute à la taxe de séjour de base, à hauteur de 200 % de celle-ci, applicable à toutes les communes d'Île-de-France dont Saint-Denis. Les reversements s'effectuent en trois périodes : avant le 31 mai pour la période janvier-avril, avant le 30 septembre pour mai-août, et avant le 31 janvier de l'année suivante pour septembre-décembre. Sont exonérés les saisonniers employés sur Plaine Commune, les personnes en hébergement d'urgence ou relogement temporaire, et les occupants de locaux dont le loyer est inférieur à 20 € par nuit.
Quels événements font monter les prix des locations à Saint-Denis ?
Le Stade de France, avec ses 80 000 places, est le principal moteur de la demande événementielle à Saint-Denis : 18 concerts sont programmés en 2026, un record, avec des artistes comme The Weeknd (4 dates en juillet), Aya Nakamura (3 dates fin mai) ou David Guetta (3 dates en juin). Le Tournoi des 6 Nations, les Test-Matchs d'automne et un match NFL prévu en 2026 génèrent également des pics de fréquentation. Le prix moyen d'une nuit à Saint-Denis est estimé à 160 €, mais les nuitées peuvent atteindre 400-500 € lors des grands événements. La Basilique Saint-Denis a attiré 150 125 visiteurs en 2025, contribuant à une demande touristique plus régulière tout au long de l'année.
Combien coûte une conciergerie à Saint-Denis ?
Une conciergerie à Saint-Denis facture généralement une commission comprise entre 15 % et 30 % des revenus locatifs bruts, fourchette indicative cohérente avec les pratiques observées en petite couronne parisienne. Ce taux couvre en principe la gestion des annonces, l'accueil des voyageurs, le ménage et la communication avec les plateformes. À Saint-Denis, la forte saisonnalité événementielle liée au Stade de France peut rendre la gestion plus complexe, ce qui justifie parfois un positionnement tarifaire en haut de fourchette. Certains prestataires proposent des forfaits fixes pour les logements à faible volume de nuitées, à vérifier au cas par cas. Le revenu brut mensuel d'un T2 bien situé à Saint-Denis est estimé entre 1 200 € et 2 000 €, ce qui donne un ordre de grandeur du coût réel de la commission.
Comment choisir sa conciergerie à Saint-Denis quand on est proche du Stade de France ?
Une conciergerie à Saint-Denis doit impérativement maîtriser la gestion des pics tarifaires liés aux événements du Stade de France, qui accueille 18 concerts en 2026 en plus des matchs de rugby et de football internationaux. Il est conseillé de vérifier que le prestataire pratique une tarification dynamique capable de capter les nuitées à 400-500 € lors des grandes soirées, et qu'il gère la rotation rapide des voyageurs entre deux événements proches. La conciergerie doit également être en mesure de vérifier la conformité réglementaire du logement : numéro d'enregistrement local, numéro national obligatoire depuis le 20 mai 2026, et respect du plafond de 120 nuits par an pour une résidence principale. Enfin, la proximité de la gare Saint-Denis Pleyel (ligne 14, ouverte en juin 2024) et des RER B et D rend la commune attractive pour une clientèle internationale, ce qui suppose une capacité d'accueil multilingue.
La location courte durée est-elle rentable à Saint-Denis pour un petit logement ?
Pour un studio ou un T1 à Saint-Denis, le revenu brut mensuel est estimé entre 700 € et 1 100 €, sur la base d'un prix moyen de 120-140 € la nuit et d'un taux d'occupation d'environ 55 %, fourchettes indicatives. La proximité du Stade de France permet de capter des nuitées ponctuelles à prix élevé, mais le taux d'occupation hors événements reste modéré, estimé entre 35 % et 45 % en basse saison. Le revenu net après charges (ménage, commission de plateforme, fiscalité) représente généralement 52 % à 58 % du chiffre d'affaires brut. La rentabilité dépend fortement de l'emplacement : les logements proches des stations de RER B et RER D ou de la future gare Pleyel affichent des performances supérieures à la moyenne de Saint-Denis.
