Les chiffres du marché local et la façon dont la demande se répartit sur l'année.
510
meublés de tourisme actifs sur Airbnb
102 €
prix moyen par nuit
50 %
taux d'occupation annuel estimé
6 nuits
durée moyenne de séjour estimée
Prix moyen par nuit
Janvier-Mars
Haute saison
105-121 €68 %
La haute saison hivernale concentre la demande la plus forte à Sainte-Rose, portée par les touristes métropolitains et européens fuyant le froid. Le Grand Cul-de-Sac Marin, réserve de biosphère UNESCO, attire plongeurs et amateurs de kayak depuis le port de pêche. En mars et avril, la ponte des tortues marines sur les plages de Cluny et des Amandiers génère une clientèle éco-touristique supplémentaire. Le Carnaval (Karnnaval Lima'ss) en janvier renforce encore la pression sur l'offre disponible.
Avril-Mai
Moyenne saison printanière
95-101 €48 %
La transition entre haute et basse saison voit la demande se stabiliser à Sainte-Rose, soutenue par les visiteurs attirés par la ponte des tortues marines en avril et les randonneurs qui empruntent les sentiers du Saut des Trois Cornes et de la trace Sofaïa. Les distilleries Domaine de Séverin et Reimonenq maintiennent un flux de touristes culturels. Les hébergements de l'arrière-pays, proches des sources sulfureuses de Sofaïa, enregistrent des séjours courts de deux à quatre nuits.
Juin-Octobre
Basse saison cyclonique
96-103 €35 %
La saison cyclonique pèse sur la fréquentation à Sainte-Rose, avec un creux marqué en septembre et octobre. La clientèle se réduit aux voyageurs locaux et aux amateurs de nature peu sensibles aux aléas météorologiques. Les congés bonifiés des fonctionnaires antillais en juillet et août apportent un rebond partiel, notamment sur les villas avec piscine. La demande reste portée par les excursions nautiques dans la réserve du Grand Cul-de-Sac Marin, mais les rotations sont moins fréquentes.
Novembre-Décembre
Moyenne saison de fin d'année
105-105 €55 %
La remontée de novembre à décembre annonce le retour de la haute saison à Sainte-Rose, avec une clientèle métropolitaine qui anticipe les fêtes de fin d'année sous les tropiques. Les villas haut de gamme des hauteurs de Sofaïa, dotées de piscines à débordement, sont les premières à afficher complet. La fête patronale de Sainte-Rose de Lima (23 août) génère une demande ponctuelle en fin d'été, et les réservations de décembre se calent sur les tarifs de la haute saison hivernale.
D'où vient la demande
Tourisme nature et nautisme
Le Grand Cul-de-Sac Marin, réserve de biosphère UNESCO de 15 000 hectares, constitue le premier moteur de la demande à Sainte-Rose. Les voyageurs viennent pour les excursions en kayak et en bateau depuis le port de pêche, la plongée sur les fonds du lagon, et les haltes sur l'Ilet Caret. La clientèle est majoritairement composée de couples et de familles en séjour d'une à deux semaines, avec des arrivées concentrées le samedi. La conciergerie à Sainte-Rose doit coordonner des remises de clés flexibles pour des voyageurs qui débarquent de vols longue distance et gérer des ménages de grande superficie sur des villas avec piscine.
Familles en villa avec piscine
Les familles représentent une part structurelle de la demande à Sainte-Rose, attirées par les plages des Amandiers et de Mambia, les visites en petit train du Domaine de Séverin et les bungalows avec piscine privée. Sur les 510 logements actifs, 250 sont explicitement adaptés aux familles et 310 disposent d'une piscine. Les séjours de sept nuits ou plus sont fréquents, avec des arrivées le samedi et des départs le samedi matin. La conciergerie à Sainte-Rose doit assurer des ménages complets entre deux rotations le même jour, sur des logements de trois à cinq chambres, dans des délais contraints.
Éco-tourisme et randonnée
Les randonneurs et éco-touristes constituent une clientèle croissante à Sainte-Rose, attirés par le Saut des Trois Cornes, la trace Sofaïa et les bains sulfureux de la source de Sofaïa. La ponte des tortues marines sur les plages de Cluny et de Pointe Allègre en mars et avril génère une demande de niche très ciblée. Les séjours sont plus courts (deux à quatre nuits) et les arrivées moins prévisibles que pour la clientèle balnéaire. La conciergerie à Sainte-Rose doit proposer une disponibilité étendue pour les check-ins tardifs et fournir des informations pratiques sur les sentiers et les prestataires nautiques locaux.
Quartiers
Où votre bien se loue le mieux
Prix moyens par nuit et taux d'occupation constatés sur les douze derniers mois.
Quartier 1 sur 6
Le Bourg (centre-ville et port de pêche)
85-130 €par nuit
68 %occupation
Le Bourg concentre les commerces, le port de pêche et les prestataires nautiques qui organisent les excursions vers la réserve naturelle du Grand Cul-de-sac marin et l'Ilet Caret. La maison blanche d'Ali Tur (1935), premier édifice administratif de Sainte-Rose, ancre le quartier dans un patrimoine architectural reconnaissable. La clientèle est composée de voyageurs autonomes cherchant un point d'ancrage pratique pour rayonner vers les îlets et la forêt tropicale, avec des séjours de durée moyenne.
Quartier 2 sur 6
Littoral nord (Cluny, Amandiers, Mambia, Pointe Allègre)
120-195 €par nuit
78 %occupation
Ce secteur regroupe les plages les plus prisées de Sainte-Rose : la plage des Amandiers pour les familles, la plage de Cluny au sable doré, et l'anse de Mambia bordée de raisiniers et de cocotiers aux eaux turquoise. La saisonnalité est marquée (décembre-avril, saison sèche), période qui coïncide avec la ponte des tortues marines à Pointe Allègre. Les hébergements proches du littoral commandent les prix les plus élevés de Sainte-Rose, portés par une demande de familles et de couples en quête de nature préservée.
Quartier 3 sur 6
Réserve naturelle et îlets (Grand Cul-de-sac marin, Ilet Caret)
110-175 €par nuit
74 %occupation
Le lagon de 15 000 hectares du Grand Cul-de-sac marin, intégré à la Réserve de biosphère de l'archipel de la Guadeloupe reconnue par l'UNESCO, attire plongeurs, amateurs de snorkeling et kayakistes embarquant depuis le port de Sainte-Rose. L'Ilet Caret, l'Ilet à Kahouanne et l'Ilet Tête-à-l'Anglais constituent les destinations nautiques les plus cotées accessibles depuis ce secteur. La demande locative est portée par une clientèle sportive et nature, sensible à la proximité immédiate des points d'embarquement.
Quartier 4 sur 6
Distilleries et arrière-pays (Domaine de Séverin, Reimonenq, Sofaïa)
75-120 €par nuit
62 %occupation
Ce secteur de l'intérieur de Sainte-Rose regroupe le Domaine de Séverin (visite en petit train, fabrication du rhum, élevage d'ouassous), la distillerie Reimonenq et son musée sur l'histoire du rhum aux Antilles, ainsi que la source soufrée de Sofaïa, point de départ de plusieurs randonnées. La clientèle est culturelle et de bien-être, avec des séjours courts de 2-4 nuits souvent combinés à des excursions vers la forêt tropicale. La demande est moins saisonnière qu'en bord de mer, ce qui lisse le taux d'occupation sur l'année.
Quartier 5 sur 6
Hauteurs et forêt tropicale (Saut des Trois Cornes, Trace Sofaïa)
70-110 €par nuit
58 %occupation
Les sentiers du Saut des Trois Cornes et de la Trace Sofaïa, au cœur de la forêt tropicale de Sainte-Rose, attirent une clientèle de randonneurs et d'éco-touristes en séjour court de 1-3 nuits. Les hébergements recherchés sont des gîtes ou villas avec jardin, offrant une immersion dans la végétation luxuriante. La demande est moins saisonnière que sur le littoral, mais les volumes restent modestes, ce qui maintient les prix à un niveau accessible.
Quartier 6 sur 6
Patrimoine historique (Madame, Vieux-Fort, Habitation la Ramée, Sucrerie de Nogent)
70-105 €par nuit
55 %occupation
Répartis le long du littoral de Sainte-Rose, les vestiges de l'église de Madame, les sites archéologiques de Madame et Vieux-Fort, l'ancien aqueduc de l'Habitation la Ramée et la Sucrerie de Nogent constituent un itinéraire patrimonial de niche. La demande locative est portée par des voyageurs intéressés par l'histoire coloniale et l'archéologie guadeloupéenne, souvent en séjour court. Les volumes de réservation restent limités, ce qui se traduit par des prix contenus et un taux d'occupation inférieur à la moyenne communale.
Nos services
Ce que fait une conciergerie
Nos partenaires interviennent à la carte ou en gestion complète. Vous gardez la main sur ce que vous déléguez.
Accueil des voyageurs
Remise des clés, état des lieux, assistance pendant le séjour.
Ménage et linge
Rotation entre deux séjours, linge hôtelier fourni, consommables réapprovisionnés.
Gestion des annonces
Photos, description, calendrier et tarification dynamique sur les plateformes.
Petits travaux
Interventions courantes, suivi des artisans, remise en état après la haute saison.
Relation voyageurs
Réponses aux messages, recommandations locales, demandes de dernière minute.
Déclaration et taxe de séjour
Numéro d'enregistrement, suivi du quota de nuits, reversement de la taxe.
Votre projet ne rentre dans aucune case ?
Bien atypique, immeuble entier, résidence secondaire occupée une partie de l'année, contraintes de copropriété, colocation meublée, gestion partagée avec un membre de la famille : nos concierges partenaires à Sainte-Rose construisent régulièrement des formules sur mesure. Décrivez votre situation, nous en discutons sans engagement.
À Sainte-Rose, la saisonnalité tranchée entre une haute saison hivernale (décembre-avril) et une basse saison cyclonique (juin-octobre) impose une gestion active du calendrier que prend en charge une conciergerie de Sainte-Rose, en ajustant les tarifs semaine par semaine pour capter les pics à 120 € la nuit en février et limiter les périodes creuses.
Avec plus de 510 logements actifs sur Airbnb et une offre dominée par les villas et bungalows avec piscine, la rotation entre des groupes familiaux ou des couples en excursion nautique vers le Grand Cul-de-Sac Marin génère des enchaînements de ménages exigeants : une conciergerie à Sainte-Rose coordonne ces interventions entre deux séjours souvent courts en basse saison et des semaines complètes en haute saison.
La taxe de séjour intercommunale, collectée par la Communauté d'Agglomération Nord Basse-Terre via la plateforme nordbasseterre.taxesejour.fr depuis avril 2025 seulement, représente une démarche déclarative nouvelle pour beaucoup de loueurs : la conciergerie assure le suivi des déclarations et des paiements auprès de cet outil récent.
Enfin, les propriétaires souvent absents de métropole ou d'autres îles confient à la conciergerie la surveillance du bien hors saison, période où l'humidité tropicale et les risques cycloniques rendent les visites régulières indispensables.
Concierges
Les conciergeries qui couvrent Sainte-Rose
Partenaires vérifiés intervenant sur la commune.
Nous adressons votre demande à une conciergerie qui couvre réellement la commune, jamais à un acteur national sans présence locale. Les notes affichées sont les notes Google des partenaires, reprises sans retouche. Comment nous sélectionnons
Les règles locales priment sur le cadre national. Vérifiez votre situation avant d'engager un projet. Page mise à jour le .
Plafond de 120 nuits pour la résidence principale
À Sainte-Rose, aucune délibération municipale n'a abaissé le plafond national : la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile. Le loueur doit transmettre le décompte des nuitées à la mairie sur demande. Le dépassement expose à une amende civile jusqu'à 15 000 €.
Enregistrement obligatoire au plus tard en 2026
Aucune procédure d'enregistrement local anticipé n'a été instaurée à Sainte-Rose. La déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes au plus tard le 20 mai 2026, et ce numéro devra figurer dans chaque annonce. Le défaut d'enregistrement est sanctionné d'une amende civile jusqu'à 10 000 €, et une fausse déclaration jusqu'à 20 000 €.
Pas de changement d'usage instauré
Le régime de changement d'usage prévu aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été instauré à Sainte-Rose. Aucune autorisation, aucun quota ni règle de compensation ne s'appliquent donc à ce stade. La situation peut évoluer : il est recommandé de surveiller les délibérations de la mairie et de la CA Nord Basse-Terre.
Taxe de séjour intercommunale depuis 2023
La taxe de séjour de Sainte-Rose est perçue par la Communauté d'Agglomération Nord Basse-Terre depuis le 1er janvier 2023. Les déclarations et paiements s'effectuent via la plateforme nordbasseterre.taxesejour.fr, opérationnelle depuis avril 2025. Les tarifs varient selon le classement du meublé : 1,00 € par adulte et par nuit pour un 3 étoiles, 2,00 € pour un 4 étoiles et 2,50 € pour un 5 étoiles (taxe additionnelle départementale de 10 % incluse) ; les hébergements non classés sont soumis à un tarif calculé au pourcentage du loyer.
DPE : classes A à D exigées en 2034
À Sainte-Rose, le régime de changement d'usage n'étant pas en vigueur, l'obligation de DPE classes A à E ne s'applique pas actuellement aux meublés de tourisme. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront présenter un DPE classé entre A et D, quelle que soit leur situation. Le maire peut exiger la transmission du DPE en cours de validité sous deux mois, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
Combien de nuits par an puis-je louer ma résidence principale à Sainte-Rose ?
La résidence principale ne peut pas être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, conformément à l'article L. 324-1-1 IV du Code du tourisme, en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Aucune délibération de la commune de Sainte-Rose n'a abaissé ce plafond à 90 jours, donc le seuil national de 120 jours s'applique. Si la mairie vous le demande, vous devez lui transmettre le décompte des nuitées effectuées. Le non-respect de ce plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Dois-je déclarer mon meublé de tourisme en mairie à Sainte-Rose et obtenir un numéro d'enregistrement ?
Aucune procédure d'enregistrement local anticipée n'a été instaurée par la commune de Sainte-Rose à ce jour. En revanche, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 rend l'enregistrement obligatoire dans toutes les communes au plus tard le 20 mai 2026 : le numéro obtenu devra figurer dans chaque annonce publiée sur les plateformes. Le défaut d'enregistrement expose à une amende civile jusqu'à 10 000 €, et l'usage d'un numéro invalide ou une fausse déclaration peut entraîner une amende jusqu'à 20 000 €. Il est conseillé de surveiller les délibérations du conseil municipal de Sainte-Rose, susceptibles d'anticiper cette échéance.
Comment fonctionne la taxe de séjour à Sainte-Rose ?
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe de séjour est perçue à l'échelle intercommunale par la Communauté d'Agglomération Nord Basse-Terre, et non plus directement en mairie. Une plateforme de déclaration numérique a été mise en ligne en avril 2025 à l'adresse nordbasseterre.taxesejour.fr, avec un premier paiement par les hébergeurs prévu en juillet 2025. Les tarifs varient selon le classement du meublé : 1,00 € par adulte et par nuit pour un meublé 3 étoiles, 2,00 € pour un 4 étoiles et 2,50 € pour un 5 étoiles, taxe additionnelle départementale de 10 % incluse. Les hébergements non classés sont soumis à un calcul au pourcentage du loyer ; les tarifs complets sont consultables sur la plateforme intercommunale.
Quels sont les prix pratiqués pour les locations courte durée à Sainte-Rose ?
Le prix moyen annuel toutes typologies confondues est de 102 € par nuit à Sainte-Rose, selon les données agrégées multi-plateformes. La haute saison tarifaire se situe en février, avec une moyenne de 121 € par nuit, soit environ 19 % au-dessus de la moyenne annuelle. La basse saison correspond à avril, avec une moyenne autour de 95 € par nuit. Les villas haut de gamme et les propriétés avec piscine privée, très présentes à Sainte-Rose, tirent la fourchette haute vers des tarifs nettement supérieurs à la moyenne.
Quelle est la saisonnalité du marché locatif à Sainte-Rose ?
La haute saison s'étend de décembre à avril, portée par l'hiver boréal et la saison sèche : c'est la période où les prix et le taux d'occupation sont les plus élevés, avec un pic tarifaire en février. La basse saison couvre juin à octobre, coïncidant avec la saison cyclonique et les fortes chaleurs, ce qui entraîne un recul sensible de la demande. Le taux d'occupation annuel moyen est estimé à 50 % pour les meublés de tourisme de l'archipel guadeloupéen. La ponte des tortues marines sur les plages de Sainte-Rose en mars et avril attire par ailleurs une clientèle éco-touristique qui soutient la demande en fin de haute saison.
Combien coûte une conciergerie à Sainte-Rose ?
Les tarifs d'une conciergerie à Sainte-Rose ne sont pas publiés dans les données disponibles pour la commune ; à titre indicatif, les conciergeries en Guadeloupe pratiquent généralement une commission comprise entre 15 % et 30 % des revenus locatifs, selon les services inclus, mais cette fourchette est indicative et peut varier. Avec un prix moyen de 102 € par nuit et un taux d'occupation annuel estimé à 50 %, le volume de revenus à gérer justifie souvent le recours à un prestataire, notamment pour les propriétaires non résidents. Les services couvrent habituellement la gestion des annonces, l'accueil des voyageurs, le ménage et la maintenance, des prestations particulièrement utiles sur un marché où les logements avec piscine privée sont très fréquents.
Comment choisir sa conciergerie à Sainte-Rose ?
À Sainte-Rose, le marché locatif est dominé par des villas et maisons entières avec piscine, souvent situées sur le littoral ou dans les hauteurs de Sofaïa : il est utile de vérifier que la conciergerie choisie maîtrise la gestion de ce type de bien et connaît les spécificités de la réserve de biosphère du Grand Cul-de-Sac Marin, qui attire une clientèle exigeante. La commune compte plus de 510 logements actifs sur Airbnb, ce qui signifie une concurrence significative : un prestataire capable d'optimiser le calendrier tarifaire entre la haute saison hivernale (décembre-avril) et la basse saison cyclonique (juin-octobre) apporte une valeur réelle. Il est également important de s'assurer que la conciergerie accompagne le propriétaire dans ses obligations réglementaires, notamment la déclaration de la taxe de séjour sur la plateforme intercommunale nordbasseterre.taxesejour.fr, obligatoire depuis avril 2025.
Le régime de changement d'usage s'applique-t-il aux meublés de tourisme à Sainte-Rose ?
Aucune source ne fait état de l'instauration du régime de changement d'usage prévu aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation à Sainte-Rose. Ce régime, qui impose une autorisation préalable pour louer en courte durée un logement autre que sa résidence principale, est facultatif pour les communes qui ne sont pas soumises à l'obligation légale, et il n'a pas été relevé comme actif à Sainte-Rose. En l'absence de ce régime, aucune compensation ni quota d'autorisations temporaires ne s'applique localement. Il reste conseillé de vérifier régulièrement les délibérations de la mairie et de la Communauté d'Agglomération Nord Basse-Terre, car la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a porté la sanction nationale en cas de changement d'usage illicite à 100 000 € par local.
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